Llevo unas semanas sin escribir, debido a un impasse que he tenido con el señor Armada (editor y promotor de esta casa). Resulta que el señor Armada me dice que lo que he escrito hasta ahora no tiene nada que ver con lo que él tenía en mente cuando me contrató y que quiere que utilice mis asombrosas facultades como analista para alumbrar el camino a las desorientadas masas en estos tiempos turbulentos. Yo le he dicho que creo que hasta ahora he cumplido y que he escrito de temas harto sofisticados (diagnóstico de la situación macro, value investing, probabilidad y estadística, comprobación de hipótesis, apuestas y modelo de estado, por citar sólo algunos de ellos) bajando a un nivel que casi todo el mundo pueda entender. Pero parece que al señor Armada no le ha convencido mi argumento y para mostrarme su desacuerdo me tiene retenido el pago de mis seis primeras colaboraciones. Así que, como me veo forzado a escribir sobre temas prácticos, inicio hoy una serie de posts de finanzas personales, siendo el primero de ellos sobre la clase de activo que en 2007 representaba el 80% del neto patrimonial de las familias españolas y que a día de hoy, tras cinco años de crisis, probablemente tenga un peso aún superior: EL PISITO.
No me voy a detener en lo que ha pasado para llegar a la situación actual porque agregaría poco valor, después de todo lo que se ha debatido en diversos foros (recomiendo los vídeos de Aleix Saló Españistán y Simiocracia, aunque con algunas reservas al primero). Al que tenga interés en saber sobre mecanismos de formación de burbujas les recomiendo que se lean “Irrational Exuberance”, del profesor Shiller o si no leen en inglés el excelente libro de Fernando Trias de Bes “El Hombre que vendió su casa por un Tulipán”.
Me imagino que las preguntas que se hacen los propietarios de viviendas son: ¿Cuánto vale mi pisito? ¿He perdido el dinero invertido en él? ¿Hasta cuándo va a seguir bajando? Y los afortunados que estén fuera del mercado se preguntarán si es momento de comprar o todavía se tienen que esperar unos añitos.
Para un inversor profesional, el inmobiliario es un activo con unas características muy definidas, como son: falta de liquidez, altos costes de transacción y mercado altamente opaco (que quiere decir que el vendedor suele tener mucha más información que el que comprador). La ventaja que tiene es que en periodos inflacionarios es una de las clases de activos que mejor ayuda a mantener la capacidad de compra del dinero invertido, la desventaja es que en un periodo de recesión o de deflación son los activos que más sufren, sobre todo si están financiados con apalancamiento.
Para evaluar si el precio de un activo inmobiliario es atractivo o no el inversor profesional suele fijarse en la capacidad de generación de rentas de ese activo (bien sea un centro comercial, un parque de oficinas o un bloque de apartamentos) y compara el ratio de renta anual/precio (que en la jerga sectorial se conoce como yield) con otras alternativas de inversión disponibles. Para activos terciarios (centros comerciales, oficinas y parques industriales) estos yield pueden obtenerse de consultoras del sector como CB Richard Ellis, Cushman and Wakefield o Jones Lang Lasalle, por citar a algunos. Para que se me entienda, si los yield del mercado son del 5 % eso significa que hay que multiplicar por 20 lo que se puede obtener por el alquiler anual para llegar a un valor del activo. Así, un piso por el que se pueda obtener un alquiler mensual de 1.000 euros, estaría bien valorado en 240.000 euros (12 por 1000 por 20). Tenemos de este modo una primera referencia.
Una segunda referencia de valoración es el coste de reposición, que es lo que costaría rehacer la casa en el estado actual. Aquí el rango (siempre que la vivienda esté en condiciones habitables) iría desde los 600 € por metro cuadrado hasta el infinito (para viviendas como las que se ven en La Sexta). A esto habría que añadir el coste del suelo, que también tiene un amplio rango de valoración ya que “hay zonas y zonas”.
Y una tercera referencia sería el Affordability Index que mide el porcentaje de los ingresos familiares que se necesitan para el servicio de una hipoteca estándar (para el que no encuentro datos públicos en España posteriores a 2009) y que es un grandísimo predictor de los giros de mercado. Digamos que un valor razonable de este ratio sería un tercio de los ingresos.
Muchos me dirán: sí, todo esto está muy bien, pero ¿qué hago? Y yo les diría que depende de las circunstancias personales de cada uno. Para el que esté fuera del mercado si es una persona que sabe que va a desempeñar el mismo empleo, en el mismo sitio, hasta que se jubile y es capaz de encontrar un vendedor forzado, una entidad que le financie y la hipoteca no se va a comer una parte superior a un tercio de sus ingresos le diría ¿por qué no? Al resto, les preguntaría si en estos tiempos tan volátiles les conviene atarse a un lugar y una deuda para los próximos treinta años. Hace unas semanas Warren Buffett dijo que de buena gana compraría unas doscientas mil casas. Matizó que recomendaba la compra a aquellas personas con estabilidad laboral, dado que es una inversión que permite el apalancamiento y supone un gran refugio contra la inflación (que debido a las políticas de expansión monetaria de la FED, es algo más que previsible en los Estados Unidos).
En España estamos hablando de otra historia totalmente distinta: ni se ha producido la corrección valorativa que se ha dado en el mercado americano, ni las previsiones macroeconómicas hacen previsible un repunte de los precios. No cuando el paro va a seguir aumentando, el crédito se sigue reduciendo y hay una sobreoferta brutal a la que los bancos van a tener que dar salida.
Al que esté invertido le diría que paciencia, sobre todo si sus circunstancias le permiten aguantar la posición. Pues estamos claramente en un mercado de comprador en el que sólo hay oportunistas y buscadores de gangas que suelen pagar en cash. Conviene recordar ahora más que nunca el texto introducido por Benjamin Graham en el último capítulo de “El Inversor Inteligente”, la frase que los hombres sabios determinaron para condensar la historia de los asuntos humanos: Esto también pasará.
