Hace justo diez años asistíamos a los prolegómenos de la mayor crisis financiera y económica global desde los años treinta del pasado siglo. Aunque Lehman Brothers no caería hasta septiembre de 2008, un año antes ya estaban colapsando entidades financieras de menor tamaño y se estaban observando problemas de liquidez en ciertos activos que llevaron a la suspensión de los reembolsos de unos cuantos fondos de inversión. El origen de la crisis se encuentra en el mercado inmobiliario americano: el fuerte aumento de los precios de la vivienda, la excesiva concentración de riesgos en las instituciones financieras americanas por la irresponsable concesión de hipotecas (lo que a su vez contribuía a engordar la burbuja de precios) y el empaquetamiento y venta de activos respaldados por esos créditos cuyo peligro no estaba bien valorado por, para empezar, quienes tienen que hacer este trabajo, es decir, las agencias de calificación crediticia. Esa distribución global de activos de riesgo es lo que explica el contagio a todo el sistema financiero mundial.
Así fue la génesis de la crisis contada de manera muy, muy simplificada, porque lo que nos interesa en este post es cómo ha evolucionado el régimen de tenencia de viviendas desde la crisis hasta la actualidad en el que fue su epicentro: Estados Unidos.
En el año 2007, es decir, el año de estallido de la crisis, el 67,8% de la población estadounidense tenía vivienda en propiedad. No se trata de los máximos de la serie: éstos se alcanzaron unos años antes, en 2004, con un 69,2%. Desde ese momento venía bajando la proporción de la vivienda en propiedad (¿es que los elevados precios ya estaban expulsando a los ciudadanos del mercado?). En términos generales, la proporción de la vivienda en propiedad no ha dejado de bajar desde el año 2004. Ni la recuperación económica que lleva gestándose en EE.UU. desde mediados de 2009 ha logrado revertir esa tendencia. En el segundo trimestre (último dato disponible), se sitúa en el 63,7%.
La propiedad pierde terreno en todas las edades
No hay excepción por grupos de edad: en todos ellos, la proporción de vivienda en propiedad en el segundo trimestre de 2017 es inferior a la que había algo más de una década antes. En el caso de los menores de 35 años, la tenencia de vivienda ha caído desde el 43,3% hasta el 35,3%; en el de los que tienen entre 35 y 44 años ha bajado incluso más: desde el 70% hasta el 58,8%; entre las personas de 45 a 54 años, ha pasado del 77,4% hasta el 69,3%. Un descenso algo menor presenta el siguiente grupo de edad (55 a 64 años): del 81,6% hasta el 75,4%; aunque en el que mejor ha aguantado la vivienda en propiedad ha sido entre los mayores de 65 años, entre los que ha caído poco más de dos puntos (del 80,5% hasta el 78,2%).
La vivienda en propiedad, en general, en Estados Unidos se encuentra en niveles por debajo de los de 1994, que es el año desde los que parte la serie histórica con la que estamos trabajando. Ello ocurre con todos los grupos de edad a excepción de uno: el formado por las personas de 65 y más años (ahora se encuentra en el 78,2%, frente al 77,7% en que se situaba en 1994).
A la vista de los datos con los que estamos trabajando, la propiedad de viviendas registró un crecimiento moderado e ininterrumpido en la década que transcurre entre 1994 y 2004, para a continuación reducirse, borrando el avance previo.
La fotografía por edades presenta diferencias (los más jóvenes tienen menos viviendas en propiedad que los mayores, algo que se explica por el propio ciclo vital) y similitudes (en todos los casos, la propiedad se reduce en comparación con los niveles del año 1994).
Desigualdad en la propiedad por grupo étnico
Vayamos a ver lo que ocurre por etnias. Si entre los blancos no hispanos, el 72,2% tiene vivienda en propiedad, entre la población negra y la hispana, la propiedad no llega a la mitad, con un 42,3% y un 45,5%, respectivamente. Además de una diferencia de proporción, existe una diferencia de evolución: si entre la población blanca la vivienda en propiedad es ahora superior a la de 1994; en el caso de la población negra, también sucede, pero marginalmente, mientras que entre la hispana ahora es inferior a la de mediados de los años noventa.
Entre 1994 y 2004, la vivienda en propiedad creció en la misma proporción entre la población blanca, negra e hispana (por lo que mantuvieron sus diferencias). Entre 2004 y 2017, el descenso fue más profundo entre la población negra que entre la hispana y la blanca.
Capítulo aparte merece la rúbrica de «otros», en la que hay que contabilizar a la población asiática: en el segundo trimestre de 2017, el 54,3% tiene vivienda en propiedad, un porcentaje que supera, y con creces, el de 1994 (47,6%), aunque ello no significa que la crisis no haya tenido un impacto.
En todos los casos, parece que la vivienda en propiedad ha tocado suelo y parece estar tendiendo a una cierta recuperación, más o menos sostenida, con más o menos altibajos, en los últimos dos o tres años.
Diferencias por nivel de renta
¿Qué ocurre por nivel de renta? En el segundo trimestre de 2017, el 77,9% de los hogares con rentas equivalentes a la media del país o superiores tiene vivienda en propiedad, un porcentaje inferior al 84,6% en que se situó su nivel máximo en 2004 y también por debajo del de diez años antes (78,8%).
Los hogares con rentas por debajo de la media americana tienen vivienda en propiedad en una proporción casi treinta puntos inferior a la de los hogares mejor tratados económicamente: 49,6%. Pero esta cifra se encuentra por encima de la de 1994 (48,6%).
¿Qué significa esto? Mientras los hogares más pobres se beneficiaron menos de la bonanza económica para acumular riqueza inmobiliaria que los medios y los ricos, a ellos la crisis les hizo menos daño en términos de propiedad de viviendas: cayó en tres puntos, la mitad que en los hogares medios y ricos.
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